Notícias
15 de Junho de 2010
Notícias do Diário Oficial
Caderno 1 - Administrativo
Atos e Comunicados da Presidência
Subseção I: Atos e comunicados da Presidência
Nada publicado
Subseção II: Atos e comunicados da Corregedoria Geral da Justiça
Nada publicado
Subseção III: Julgamentos Administrativos do Órgão Especial
DIMA 1
DIMA 1.1.1
Nº 48.520/2010 - CAPITAL - O Excelentíssimo Senhor Desembargador Relator, em 07/06/2010, no uso de suas atribuições legais, exarou o seguinte despacho: "1- Com relação ao pedido de fls. 56, formulado pelo magistrado, indefiro pois, em seu nome, a advogada Dra. Cristina Midore Komatsu Stamborowski já requereu e retirou as cópias. 2- Defiro os quesitos apresentados pela advogada do magistrado às fls. 58/59. 3- Manifeste-se a advogada do magistrado, que é também sua curadora e que em nome dele pratica os atos deste procedimento, sobre a indicação de assistente técnico feita às fls. 60."
Advogados: Aleksander Mendes Zakimi, OAB/SP Nº 140.445 e 128.774 e Cristina Midore Komatsu Stamborowski, OAB/SP Nº 232.561.
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Subseção II
Intimação de Acordãos
INTIMAÇÕES DE ACÓRDÃOS
01 - DJ - 1.225-6/6 - PRAIA GRANDE - Apte.: Maria da Nazaré Lopes de Pinho - Negou provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADO: ARNALDO VIEIRA E SILVA - OAB/SP: 50.393
02 - DJ - 1.241-6/9 - SÃO CAETANO DO SUL - Aptes.: Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai - Deu provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: LUÍS DE ALMEIDA - OAB/SP: 105.696, WALDEMAR SIQUEIRA FILHO - OAB/SP: 99.396 e OUTROS
03 - DJ - 1.247-6/6 - CAPITAL - Apte.: Ministério Público do Estado de São Paulo - Deu provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: PATRÍCIA NICOLIELLO LALLI MODENEZI - OAB/SP: 113.607 e JOÃO WANDERLEY LALLI - OAB/SP: 96.120
04 - DJ - 1.250-6/0 - CAMPINAS - Aptes.: Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO e Outros - Negou provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA - OAB/SP: 55.160, ANGELA PECINI SILVEIRA - OAB/SP: 99.431 e OUTROS
05 - DJ - 1.261-6/0 - TANABI - Apte.: Banco do Brasil S/A - Julgou prejudicada a dúvida e não conheceu do recurso, v.u.;
ADVOGADOS: JOSÉ MÁRCIO FURLAN - OAB/SP: 197.803, NADIR CRISTINA MARTINS LUZ BASÍLIO - OAB/SP: 210.551, GERALDO CHAMON JÚNIOR - OAB/SP: 118.830 e OUTROS
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.225- 6/6, da Comarca de PRAIA GRANDE, em que é apelante MARIA DA NAZARÉ LOPES DE PINHO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 30 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Registro de carta de adjudicação, extraída de ação de execução - Executado qualificado na averbação do compromisso de compra e venda do imóvel como solteiro, ao passo que na ação de execução figura como casado - Compromisso de compra e venda averbado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, por Oficial de Registro de Imóveis que atualmente não é competente para o registro da adjudicação - Necessidade de comprovação do casamento do executado e, ainda, de seus elementos de qualificação (RG e CPF), para permitir que a abertura de matrícula para o imóvel seja promovida sem violação da especialidade do registro imobiliário - Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Maria da Nazaré Lopes de Pinho contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Praia Grande em promover o registro de carta de adjudicação dos direitos de compromissário comprador que Oswaldo do Souto detém sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, em razão de divergência entre o estado civil do executado indicado na averbação e na carta de adjudicação e, ainda, da necessidade de comprovação dos demais elementos de identificação do executado e de sua mulher.
A apelante alega, em suma, que a apresentação dos documentos exigidos para o registro do título é impossível porque pertencem ao executado que se recusa a exibi-los. Aduz, ainda, que o executado era solteiro na época em que adquiriu os direitos de compromissário comprador do imóvel, razão pela qual bastava sua participação na ação de execução para permitir a adjudicação do bem. Assevera que, apesar disso, a cônjuge do executado participou da ação de execução, o que torna irrelevante a comprovação do regime de bens adotado em seu casamento. Afirma que foram respeitados todos os requisitos para a adjudicação dos direitos de compromissário comprador do imóvel e requer a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro da carta de adjudicação.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Em ação de execução movida contra Reginaldo Silvestre Souto, Osvaldo do Souto e sua mulher, Ana Regina Silvestre Souto (Processo nº 590.01.2001.009413-6 da 2ª Vara Cível da Comarca de São Vicente), a apelante adjudicou os direitos de compromissário comprador de que Oswaldo do Souto é titular sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, consistente no lote 14 da quadra 42 da Vila Ribeirópolis, Praia Grande.
Ocorre que, a par da divergência de grafia no prenome do compromissário comprador, Oswaldo do Souto figura na averbação do contrato de compromisso de compra e venda como sendo solteiro, sem identificação, na respectiva certidão do registro emitida pelo 3º Registro de Imóveis de Santos (fls. 30/33), de outros elementos de qualificação que permitam a abertura de matrícula para o imóvel, pelo Oficial de Registro da circunscrição atualmente competente, com observação dos requisitos previsto no artigo 176, inciso II, nº 4, alínea "a", da Lei nº 6.015/73.
Disso decorre a correção da exigência da comprovação do número do CPF ou do RG do executado, com a ressalva de que inexistindo essas inscrições poderá sua identificação ser promovida mediante prova da filiação, para que conste da futura matrícula, uma vez que o que se pretende, neste caso concreto, é o registro de adjudicação decorrente de execução judicial.
Ainda in casu, a comprovação desses elementos, por documentos idôneos, é necessária não somente em atendimento da especialidade subjetiva do registro imobiliário, mas para permitir a verificação da correspondência entre o executado e o titular dos direitos de compromissário comprador do imóvel, diante da precariedade dos elementos de qualificação contidos nas certidões correspondentes ao registro anterior do imóvel (fls. 30/34) Mostra-se correta, ainda, a exigência de apresentação da certidão de casamento do executado Osvaldo do Souto.
Primeiro em atendimento à especialidade do registro imobiliário, que impede o acesso de título em que o estado civil do executado é distinto daquele indicado na averbação do contrato de compromisso de compra e venda de que é titular.
Segundo porque a carta de adjudicação não faz prova de que Osvaldo do Souto é casado com Ana Regina Silvestre Souto, porque não supre, salvo decisão jurisdicional em sentido contrário, a certidão de casamento.
Terceiro porque não se pode presumir que pelo fato de Oswaldo do Souto ter adquirido o imóvel quando era solteiro, e pela participação da atual cônjuge na ação de execução, é incabível a indagação sobre a prova do casamento e do regime de bens.
Isso porque não se pode afastar a hipótese do compromissário comprador do imóvel ter sido casado com outras mulheres antes de suas núpcias com Ana Regina Silvestre Souto, e que os anteriores casamentos se tenham dissolvido por viuvez ou divórcio, ficando o imóvel, nesse caso, sujeito ao regime de bens adotado em cada um dos casamentos.
E somente com a certidão de casamento entre Oswaldo do Souto e Ana Regina Silvestre Souto será possível verificar se na data em que foi celebrado o executado era, ainda, solteiro.
Por fim, o atendimento das exigências formuladas não é impossível porque o assento de casamento é público e, ademais, porque a prova do CPF e do RG, com números já indicados na carta de adjudicação, pode ser efetuada por certidões dos órgãos responsáveis por sua emissão.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.241- 6/9, da Comarca de SÃO CAETANO DO SUL, em que são apelantes LEANDRO LEITE DA SILVA e ALEX KIYAI e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Usucapião - Mandado de registro - Recusa, sob o fundamento de que os imóveis são unidades de empreendimento que configura condomínio irregular - Afirmação de que o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio é objeto de determinação legal e, sem o seu cumprimento, as unidades autônomas não têm acesso ao fólio real - Sentença de procedência da dúvida - Reconhecimento, todavia, da usucapião como forma originária de aquisição da propriedade, hipótese que viabiliza o registro pretendido - Recurso provido.
Cuida-se de apelação interposta por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra r. sentença (fls. 55/57) que manteve a recusa do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul ao ingresso de "mandado de registro" expedido pela 3ª Vara Cível local, oriundo de ação de usucapião, referente a "três (03) unidades autônomas denominadas lojas comerciais, situadas na Avenida Conde Francisco Matarazzo nºs. 414, 416 e 418", no chamado "Conjunto São Caetano" (cf. mandado e respectivo aditamento, juntados a fls. 12/13). Deveu-se a negativa do registrador ao argumento de que este configura condomínio irregular, pois não devidamente formalizado e registrado. Foi destacado que "o registro das incorporações e convenções de condomínio, está previsto no Art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/73, e sem o seu cumprimento, as unidades autônomas que compõem o empreendimento, não têm acesso ao fólio real" (fls. 03). Na decisão recorrida, a qual se baseou em tal fundamento, aduziu-se que, na ação de usucapião, "o Juízo foi induzido em erro", pois, se era irregular o empreendimento, jamais se poderia "considerar a posse mansa e pacífica sobre algo inexistente" (fls. 56). "Logo, de algo inexistente, nada existe a ser registrado" (fls. 57).
Alegam os apelantes que é equivocado o raciocínio "de que inexiste o empreendimento do qual fazem parte as unidades objeto da ação que originou o mandado cujo registro foi negado. O que existe, na verdade, é o descompasso entre o registro de imóveis e a realidade fática, eis que o projeto de construção do denominado "Conjunto São Caetano" foi apresentado e aprovado perante a Prefeitura Municipal", mas ainda não registrado (fls. 65), sendo que os bens têm existência real. Asseveram que a usucapião, assim como a desapropriação, é forma originária de aquisição de domínio. Requerem provimento, para obtenção do registro (fls. 62/68).
Para o Ministério Público, o apelo merece ser provido, uma vez que a usucapião, realmente, "é forma originária de aquisição da propriedade" e "não há razão para se negar o registro do título apresentado pelos apelantes" (fls. 80/81).
É o relatório.
Correta a síntese da douta Procuradoria Geral de Justiça.
Deveras, doutrina e jurisprudência proclamam, em uníssono, a caracterização da usucapião como modo originário de aquisição do domínio, o que faz com que o ingresso na tábua registral, excepcionalmente, não se prenda a liames com o passado. Bem por isto, não há que se afirmar que o Juízo que decretou a usucapião tenha sido "induzido em erro" e, assim, deixado de observar que as unidades usucapidas se situam em condomínio irregular. Na verdade, o que se aprecia em ação de usucapião, como oportunamente ponderado pelos apelantes, é a realidade de fato, traduzida em posse sobre bem materialmente existente. Uma vez preenchidos os requisitos legais para que isto gere a aquisição da propriedade, a realidade de fato passa a equivaler a realidade de direito, cujo ingresso no registro imobiliário é conseqüência.
Essa, aliás, a própria ratio essendi da usucapião.
Vale transcrever, na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária: "Há outras hipóteses em que o registrador é obrigado a averbar o cancelamento, independentemente de requerimento. São exceções ao princípio da instância. É o que ocorre quando, em matrícula aberta especialmente para tanto, é registrada a desapropriação; na matrícula do imóvel, em que a propriedade estava registrada em nome do particular, tenha ele sido réu na desapropriação, ou não, o registrador deve averbar a perda da propriedade, fazendo remissão à nova matrícula do imóvel. Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade [...]. São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, págs. 235/236).
Acerca do condão de ingressar, efetivamente, a usucapião no fólio real, emblemático se afigura o decidido no V. Acórdão proferido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 69.770-0/8, da Comarca de Piracaia (Rel.: Des. Luís de Macedo):
"Efetivamente, a sentença que reconheceu o usucapião afastou a qualidade de imóvel rural argüida pelo Oficial (f. 23). Porém, essa sentença possui como objeto o reconhecimento da posse pelo prazo legal de forma mansa, ininterrupta e pacífica a propiciar a expedição do título. Reconhecido esse objeto, como o foi, o título foi expedido, impondo-se nesta instância tão somente a apreciação de sua regularidade em todos os requisitos formais para o registro.
O fundamento voltado à qualidade do imóvel, rural ou urbano, é irrelevante ante a força maior, que é a decisão reconhecedora do usucapião. De acordo com as características do imóvel, e conforme docs. de f. 29 a 31, a área encontra-se na zona rural. O usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade, ocorrendo quando a pessoa tem a capacidade e qualificação de provocar o reconhecimento do seu direito sobre a coisa. Essa aquisição originária não vincula o adquirente a um titular anterior e não depende também da sua existência.
Tal ordem jurídica não é a evocação da lei 5.868/72, que não se volta para a aquisição originária. Seu objeto volta-se pelas aquisições efetivadas derivadamente, ou seja, que possuam sucessão na propriedade, onde o direito de quem adquire está relacionado com o direito de quem transmite. Washington de Barros Monteiro ("Curso", Ed. Saraiva, 1985, 3º vol., pág. 124) ao definir a origem do usucapião, conceitua-o "como de modo originário. Porquanto, para o usucapiente, a relação jurídica de que é titular surge como direito novo, independente da existência de qualquer vinculação com seu predecessor, que, se acaso existir, não será o transmitente da coisa".
Transmissão é o ato de transmitir, é a transferência de um direito, sendo essencial a figura do transmitente. O direito do adquirente é derivado, ao passo que no usucapião é originário. Eventual proprietário anterior nada transmite e não se relaciona juridicamente com o usucapiente. Tal diferenciação da origem do título é importante. Se a inscrição é postulada com título derivado, deve-se observar o princípio do art. 8º da lei 5.868/72, que impede a divisão ou desmembramento de área em módulo inferior ou calculado nos termos do seu parágrafo primeiro.
Tal vedação refere-se "à transmissão". O usucapião não é derivado de transmissão, mas originário de uma situação de fato comprovada jurisdicionalmente. Portanto, não se aplica a ele a área de módulo mínimo previsto no artigo citado. Caio Mário da Silva Pereira ("Instituições", Ed. Forense, 6ª ed., vol. IV, pág. 87), elucida: "diz-se originária, quando o indivíduo, num dado momento, tornase dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de alguém. É uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, seja direta ou indireta. E resulta numa propriedade sem relação causal com o estado jurídico anterior da própria coisa"". Grifei.
Igual raciocínio se aplica à hipótese concreta ora em testilha. Cumpre observar, a propósito, que o "mandado de registro" (fls. 12) e "seu aditamento" (fls. 13) trazem descrição detalhada das três unidades usucapidas, assim como notícia do trânsito em julgado da sentença de usucapião.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida e reconhecer a viabilidade do registro almejado.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I - Relatório
Trata-se de recurso interposto por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul, que recusou o ingresso de "mandado de registro", expedido nos autos de ação de usucapião, ajuizada perante a 3ª Vara Cível dessa Comarca, que tem por objeto os imóveis localizados na Avenida Conde Francisco Matarazzo, nºs 414, 416 e 418, reconhecendo, no caso, a ocorrência de condomínio irregular.
Sustentam os recorrentes, em suma, que o projeto de construção dos imóveis, denominado "Conjunto São Caetano" já fora aprovado pela Prefeitura Municipal, sem que, contudo, tenha sido efetuado o seu registro. Alegam, ainda, que usucapião é forma originária de aquisição de domínio. Ao final, pugnam pela obtenção do registro.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.
II - Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso deve ser provido.
De proêmio, cumpre ressaltar que a usucapião é modo originário de aquisição do domínio, entendimento pacificado no âmbito da doutrina e da jurisprudência, conseqüentemente, o ingresso no fólio real está imune às eventuais ocorrências anteriores.
No caso dos autos, o mandado de registro seguido de seu aditamento apresenta a descrição pormenorizada dos imóveis usucapidos, além disso há notícia do trânsito em julgado na ação de usucapião, tudo de modo a autorizar o registro na tábua registrária.
Além do ensinamento doutrinário e do V. Acórdão mencionado cf. também Ap. Civ. 061875-0/9 - São José do Rio Preto - Julg. 29.11.1999 - Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição e Ap. Civ. 274.934/79 - Palmital - Julg. 09.03.1979 - Rel. Des. Humberto de Andrade Junqueira.
III - Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, qual seja, a permissibilidade do registro da aquisição originária da propriedade, na modalidade usucapião.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.247- 6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado o 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de venda e compra de unidade condominial - Acesso negado - Indispensabilidade da quitação das despesas condominiais - Responsabilidade do adquirente pelas dívidas condominiais anteriores à transação - Dúvida improcedente - Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e deferiu o acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel em condomínio, independentemente da prova da quitação de débitos condominiais.
A I. representante do Ministério Público postula, em apelação a reforma da r. sentença, uma vez que a exigência da quitação das despesas condominiais é prevista no artigo 4º, § único, da Lei n. 4.591/64, tal como redigida pela Lei n. 4.591/64. Sustentou haver distinção entre a responsabilidade do titular do bem o momento em que se constitui a obrigação e a do adquirente, que só responde pelo valor da coisa onerada.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
Ao examinar hipótese idêntica à que gerou a presente dúvida o E. Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de decidir no sentido de que a exigência do art. 4º da Lei n. 4.591/64 não foi afastada pelo disposto no art. 1.345 do Código Civil:
"Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, "dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318- 0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).
Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter "propter rem" dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil.
Para melhor compreendê-lo, cogite-se, v. g., da hipótese de falsidade de declaração feita nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85, em que, apesar de regularmente registrada a alienação, haverá débito pendente do alienante, pelo qual o adquirente responderá. A propósito, convém destacar que dita lei regula a lavratura de escrituras públicas e o aludido artigo 2º, conforme a letra de seu caput, disciplina, especificamente, a "escritura pública de imóveis urbanos. Logo, a previsão contida no respectivo parágrafo 2º, subordinado ao caput por força de continência, circunscreve-se ao caso de instrumento público, não se estendendo a contrato particular de compromisso de venda e compra, como o que gerou a presente dúvida.
Nesse diapasão, acerca de dívidas condominiais, "considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou transferência de direitos", desde que consubstanciados em escrituras públicas.
Com efeito, a incidência da disposição legal pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade do instrumento público, bem como a fé pública do tabelião que o lavra, não se afigurando viável dilatar o espectro dessa regra especial para alcançar contrato particular como o de que ora se trata. E, ainda que assim não fosse, o conteúdo da cláusula contratual invocada pelo apelante não se prestaria à pretendida equiparação com a declaração prefigurada pelo parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85.
Como bem sintetizado no parecer ministerial, "a referência de que a alienação faz-se livre e desembaraçada de quaisquer dívidas, ônus e despesas de condomínio significa tão-somente que o alienante responde por tais débitos até o momento da contratação, não se prestando, contudo, a comprovar a quitação de eventuais obrigações para com o condomínio, como previsto na lei" (fls. 84).Ou seja, a cláusula em tela regula a relação entre as partes, nela não se vislumbrando o caráter de declaração formal no sentido de que estão quitados os débitos condominiais.
Por outro lado, a carta de cobrança expedida pelo condomínio, referente a dívidas contadas a partir de fevereiro de 1998, igualmente não serve para suprir a lacuna. Havendo compromisso de venda e compra meramente particular, sem eficácia em relação a terceiros, descabe pretender limitar a prova de quitação a junho de 1991, época de sua celebração.
E o fato de serem cobrados débitos de 1998 em diante não significa, necessariamente, que não existam dívidas anteriores. Aliás, consta expressamente da referida carta, enviada ao apelante e sua esposa, que as unidades enfocadas "geram despesas condominiais mensais que, todavia, jamais foram observadas e adimplidas por Vossas Senhorias" (fls. 45). Grifei. Ali, ademais, se enunciam, na mesma esteira, débitos "desde a instituição do condomínio até o presente momento" (fls. 45)" (Ap. n. 001.247.6/6-00, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
No caso, respeitada a convicção do i. sentenciante, não há razão que justifique alterar a jurisprudência consagrada nesse E. Conselho Superior da Magistratura.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
O artigo 4º, § único, da Lei nº 4.591/64, que não foi revogado pelo artigo 1.345 do Código Civil, prevê expressamente que a alienação de unidade condominial e a transferência de direitos a ela relativos depende de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Na espécie, o título - carta de arrematação - apresentado pelos apelantes para registro foi qualificado negativamente diante da ausência de prova de quitação das obrigações condominiais.
Agiu com acerto o Oficial Registrador, de acordo com a jurisprudência pacífica deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, invocada pelo douto Relator em seu voto, a exigir essa comprovação para acesso do título ao fólio real.
Nesse sentido ainda:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de arrematação - Dúvida procedente - Unidade condominial integrante de condomínio edilício - Recusa do Oficial de Registro de Imóveis ao registro - Ausência de prova de quitação de débitos condominiais - Inteligência do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.594/64 e do art. 1.345 do Código Civil - Recurso não provido (Apelação Cível n. 1.034-6/4 - São Paulo - Conselho Superior da Magistratura - Relator: Ruy Camilo - 17.03.09 - V.U. - Voto n. 17.586).
Posto isso, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.250- 6/0, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes a COOPERATIVA HABITACIONAL MESTRES DE OBRA - COHAMO e OUTROS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa ao registro de convenção de condomínio - Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício - Encadeamento lógico inarredável - Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária - Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema - Negado provimento ao recurso.
Cuida-se de apelação interposta por Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, o qual negou o registro de convenção de condomínio, prenotada sob nº 244.030, referente ao futuro Condomínio Residencial Cohamo I. Baseou-se a recusa na ausência de registro prévio da instituição e especificação do condomínio em tela. Segundo a r. decisão recorrida, "assim sendo, tem-se que o condomínio não existe juridicamente". Daí a inviabilidade do registro da convenção.
Alega a apelante que, em seu entender, "o condomínio já existe juridicamente desde o registro da incorporação, onde foram estabelecidos todos os parâmetros do empreendimento", inclusive descrevendo as unidades autônomas. Frisa que, "não obstante a ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o condomínio possui existência física". Segundo afirma, "o registro da incorporação e a existência física do empreendimento são suficientes para viabilizar o registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena atividade e carente de regulamentação". Requer a reforma da decisão, com vistas à obtenção do registro almejado (fls. 133/139).
Para o Ministério Público, o recurso não merece provimento, pois "a instituição do condomínio é o ato que dá início a sua existência. Sem a existência do condomínio, como curial, não há que se registrar atos que pressupõe que o condomínio exista" (fls. 146/147).
É o relatório.
Deveras, a recusa enunciada nos autos decorre de imperativo de lógica, a bem da higidez do sistema.
Sabido, à luz do disposto no art. 44 da Lei nº 4.591/64, que é com a averbação da construção, mercê da exibição do "habitese", que se dá a individualização e discriminação das unidades autônomas, coincidindo com o momento lógico da instituição e especificação do condomínio edilício, que passa, destarte, a existir juridicamente enquanto tal.
Esse o pressuposto necessário para o registro da convenção de condomínio, convenção esta que não se concebe solta no espaço, pois deve versar sobre realidade admitida e reconhecida pela ordem jurídica.
Nesse ritmo, acerca da relevância da instituição na gênese condominial, discorreu Narciso Orlandi Neto, então Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, em decisão proferida no processo nº 165/81: "A instituição é, sem dúvida, o ato mais importante do condomínio por unidades autônomas. É ela que lhe dá vida. Ela altera, de forma substancial, a utilização do imóvel. Faz nascer, para os condôminos, direitos e obrigações em relação ao próprio imóvel".
Para perfeito vislumbre do encadeamento de atos que se configura na vigente sistemática, vale trazer à colação o estabelecido no Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
"211. A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do projeto aprovado e do "habitese".
"211.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência unânime dos condôminos.
"211.2. Quando do registro da instituição, deve ser exigida, também, a convenção do condomínio, que será registrada no Livro nº 3".
Bem se vê, pois, que não se cogita do registro isolado da convenção, que não se justificaria. Aliás, a solução é salutar, evitando que se dê ensejo à omissão daqueles outros atos necessários para a regularização da situação tabular.
Sobre o assunto já se pronunciou este Conselho Superior, categoricamente, no julgamento da Apelação Cível nº 37.190-0/1, da Comarca de Itanhaém (Rel. Des. Márcio Martins Bonilha):
"Assim, em primeiro lugar, é preciso frisar que não se faz possível o registro de uma convenção de condomínio, sem que, num momento anterior, haja a averbação da construção, seguida da própria instituição do condomínio. Essa é uma necessidade de natureza lógica e intransponível.
"Sem o surgimento do condomínio especial, com a definição de unidades autônomas perfeitamente definidas e, ainda mais, em que conste da tábua registral qualquer menção acerca da existência da edificação noticiada, não persiste o preenchimento de requisitos mínimos, de natureza objetiva, para a prática do ato pretendido, porquanto não existe sentido algum em uma convenção sem condomínio, verdadeira "contradictio in terminis" (cf. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 6ª. ed., Forense, Rio de Janeiro, 1991, pp. 112-114)".
Não é outro o posicionamento consagrado no V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 589-6/9, da Comarca de Diadema (Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas):
"Com efeito, como bem apontado pela oficiala registradora (fls. 79), apesar de ter havido regular incorporação do empreendimento em questão (fls. 12 a 14), não se operou, até o momento, o registro do instrumento de especificação e instituição de condomínio, necessário para que se obtenha a existência jurídica do condomínio edilício.
"E, sem a existência do condomínio, não se verifica possível o registro da convenção condominial; aquela, por evidente, é pressuposto deste. [...]
"Portanto, [...] em razão da ausência do pressuposto lógico-jurídico de existência legal do condomínio, o registro da convenção condominial pretendido não pode ser admitido".
Evidentemente, não altera o panorama a alegação da apelante no sentido de que, "não obstante a ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o condomínio possui existência física" (fls. 136). Dessume-se que, se edificação houve, não foi devidamente regularizada e não mereceu o "habite-se" da Municipalidade, o qual, se existente, poderia propiciar sua averbação. Logo, descabe acenar, aqui, com situação de fato, irregular, que, por óbvio, não pode influir na qualificação registrária.
Quanto à possibilidade de ser elaborada, "por escrito, a convenção de condomínio", antes mesmo de concluída a construção, sem dúvida existe. É, até mesmo, necessário que assim seja, pois, no ensejo do registro da instituição e especificação, mister se faz que a convenção também esteja pronta para ser registrada. Porém, o que aqui se discute não é a mera elaboração da convenção, mas o seu registro. E este, como se viu, por ser ato tabular, depende da formalização, no fólio real, da existência jurídica do próprio condomínio edilício, que não prescinde da averbação da edificação e do ingresso de instituição e especificação.
Inversão ou omissão de atos configuraria, em última análise, burla ao sistema.
Note-se, outrossim, que as relações entre os interessados não restarão em desordem, pois reza a Súmula nº 260 do C.
Superior Tribunal de Justiça: "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos".
Mas, para que seja registrada, é imperiosa a presença dos pressupostos lógicos indicados.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I - Relatório
Trata-se de recurso interposto pela Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO e Outros contra a r. sentença em que se julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, negando o registro de convenção de condomínio.
Sustenta-se, em síntese, que desde o registro da incorporação, ocasião em que se estabeleceram todos os parâmetros do empreendimento, inclusive a descrição das unidades autônomas, o condomínio já existe juridicamente. Afirma-se que o condomínio possui existência física, apesar da ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio.
Assevera-se que "o registro da incorporação e a existência física do empreendimento são suficientes para viabilizar o registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena atividade e carente de regulamentação". Por fim, requer-se a reforma da r. decisão, com o consequente registro da convenção.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
II - Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, o artigo 44 da Lei nº 4.591/64, prevê expressamente que somente após a concessão do "habite-se" é que se deve requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades autônomas, momento este que coincide com a instituição e especificação do condomínio edilício, passando este, também, a existir juridicamente.
Por outro lado, nos termos do estabelecido nos itens 211, 211.1 e 211.2, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, também está previsto o encadeamento de atos que se apresenta na sistemática vigente, para o registro em comento.
Assim, a presença dos pressupostos lógicos apontados, é imprescindível para que se possa realizar o registro da convenção de condomínio, de modo a não se burlar o sistema.
A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, na conformidade do lembrado pelo ilustre Relator, inclina-se por essa posição. Em acréscimo ao já destacado, cf.:
"Registro de imóveis - Instituição e especificação parcial de condomínio e averbação de construção de unidade autônoma, isoladamente considerada - Inadmissibilidade - Atos que se referem à totalidade do prédio - Necessidade de os interessados providenciarem a instituição e especificação condominial e a averbação da construção do conjunto do edifício, com todas as suas unidades autônomas - Inteligência dos arts. 7º e 44 da Lei n. 4.591/1964 - Dúvida julgada procedente - Recurso não provido" (Ap. Civ. nº 707-6/9 - Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas - Jundiaí - Julg. 26.07.2007).
"EMENTA OFICIAL : 1. A formação de um condomínio edilício depende, entre outros, de dois atos sucessivos ou concomitantes de constituição, quais sejam , a instituição e a convenção" (Decisão nº 000.04.076777-9 - Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles - São Paulo - Julg. 07.10.2004).
III - Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, ou seja, negar-se provimento ao recurso, pela impossibilidade do registro pela não existência jurídica do condomínio.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.261- 6/0, da Comarca de TANABI, em que é apelante o BANCO DO BRASIL S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida e não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 30 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Recusa do registro de cédula de crédito rural - Irresignação parcial, sem prova do cumprimento das exigências não impugnadas - Inadmissibilidade - Dúvida prejudicada - Recurso não conhecido.
Cuidam os autos de dúvida registral suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tanabi, a requerimento do Banco do Brasil S.A., referente ao registro no fólio real de cédula de crédito rural emitida por Fábio Antonio Ferreira, com hipoteca cedular incidente sobre imóvel de propriedade de Antonio Joaquim Ferreira e Tereza Odília Mouro Ferreira.
Após regular processamento do feito, com possibilidade de manifestação da interessada e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, por entender que é nula a garantia real prestada por terceiros em cédula emitida por pessoa física (art. 60, § 3º, do Dec.-lei n. 167/1967), ausentes, ainda, cópia da cédula de identidade de Antonio Joaquim Ferreira e certidão da matrícula do imóvel (fls. 20 e 21).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Banco do Brasil S.A., tempestivamente, o presente recurso.
Sustenta que o aludido parágrafo 3º não se refere ao caput do art. 60 do Dec.-lei n. 167/1967, no qual mencionada também a cédula de crédito rural, mas ao parágrafo 2º, em que citadas apenas a nota promissória rural e a duplicata rural. Logo, segundo entende, a nulidade prevista no parágrafo 3º não atinge garantia dada em cédula de crédito rural. Destaca, ainda, que, quanto a esta última, tanto não há nulidade, que vários outros dispositivos do Dec.-lei n. 167/1967 mencionam a hipótese de garantia real prestada por terceiro (arts. 11, 17, 68 e 69). Por fim, afirma que a Lei n. 6.754/1979, que acrescentou os parágrafos ao art. 60, foi editada para proteger o produtor rural, sendo que a interpretação de que há incidência sobre a cédula descabe porque limita o acesso deste ao crédito e, assim, lhe é desfavorável (fls. 37 a 52).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não conhecimento do recurso, pela caracterização da irresignação parcial, e, quanto ao tema de fundo, pelo provimento (fls. 65 a 67).
É o relatório.
A dúvida suscitada a requerimento da Apelante não comporta conhecimento, impondo-se seja reputada prejudicada, no caso, devido à caracterização da denominada irresignação parcial.
Com efeito, por ocasião da solicitação de registro da cédula de crédito rural ora em discussão, opôs o Oficial Registrador três óbices para o ingresso do título no fólio real, a saber: (a) a circunstância de a cédula de crédito rural ter sido emitida por pessoa física, com garantia hipotecária prestada por terceiros não emitentes do título; (b) a ausência de apresentação de certidão atualizada do imóvel; e (c) a falta de exibição de cópia autenticada da cédula de identidade do proprietário do bem, dada a diversidade dos números do R.G. discriminados no título e no fólio predial (fls. 12).
Ocorre que o Apelante impugnou apenas o óbice discriminado na letra "a" acima, deixando de se insurgir contra as exigências de apresentação da certidão da matrícula do imóvel e de exibição de cópia da cédula de identidade, com as quais, inclusive, concordou de maneira expressa, sustentando que os documentos referidos seriam exibidos na seqüência, uma vez deferido o registro do título (fls. 51 e 52).
Todavia, como tem decidido reiteradamente este Colendo Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um dos óbices opostos ao registro. Isso porque, uma vez afastado o óbice questionado, restaria, ainda assim, os outros não questionados, que, não atendidos, impediriam, de todo modo, o registro.
Anote-se que, entender de maneira diversa implicaria admitir decisão condicional, ficando o registro do título, uma vez afastado, por hipótese, o óbice impugnado na dúvida, na dependência do cumprimento das exigências restantes pelo interessado.
Ademais, a discussão parcial dos óbices, sem atendimento às exigências tidas como corretas, levaria à prorrogação do prazo de prenotação do título sem amparo legal.
Pertinente invocar, neste passo, acórdão relatado pelo eminente Desembargador e então Corregedor Geral da Justiça Luiz Tâmbara:
"A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranqüila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2.
Posicionar-se de maneira diversa importaria admitir uma decisão condicional pois, somente se atendida efetivamente a exigência tida como correta é que a decisão proferida na dúvida, eventualmente afastando o óbice discutido, é que seria possível o registro do título.
A discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com conseqüências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório." (CSM - Ap. Cív. n. 93.875-0/8 - j. 06.09.2002).
A esse respeito, ainda: Ap. Cív. n. 71.127-0/4 - j. 12.09.2000 - rel. Des. Luís de Macedo; Ap. Cív. n. 241-6/1 - j. 03.03.2005 - rel. Des. José Mário Antonio Cardinale; Ap. Cív. n. 000.505-6/7-00 - j. 25.05.2006 - rel. Des. Gilberto Passos de Freitas.
Dessa forma, caracterizada a irresignação parcial, na hipótese, deve-se ter por prejudicada a dúvida.
Mas ainda que assim não fosse, o título em questão não teria, de qualquer modo, ingresso no fólio predial, por se mostrar insuperável o óbice impugnado.
Com efeito, este Colendo Conselho Superior da Magistratura já se posicionou no sentido da impossibilidade do registro de cédula de crédito rural emitida por pessoa natural com garantia hipotecária prestada por terceiros, em conformidade com o disposto no art. 60, § 3º, do Dec.-lei n. 167/1967. De acordo com o julgamento proferido nos autos da Apelação Cível n. 001.026.6/8-00, que teve como relator o eminente Desembargador Ruy Pereira Camilo, então Corregedor Geral da Justiça:
"A matéria em testilha já foi bem apreciada e decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no V. Acórdão que julgou o Recurso Especial nº 599.545-SP, relatado pelo E. Min. Humberto Gomes de Barros, de cuja ementa consta, expressamente:
"São nulas as garantias, reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (DL 167/67; Art. 60, § 3º)".
Baseia-se o apelante em argumentos lançados em votos vencidos proferidos naquele julgamento.
Sustenta que aplicar o parágrafo 3º do art. 60 do Decreto-lei nº 167/67 à cédula de crédito rural contrariaria a finalidade da Lei nº 6.754/79, pela qual foram acrescentados os parágrafos do aludido artigo, uma vez que esta visou proteger o produtor rural e, portanto, teve em mira, apenas, a nota promissória rural e a duplicata rural. Assevera, ainda, que o parágrafo 3º se refere ao parágrafo 2º, no qual apenas estes dois últimos títulos são mencionados, e não ao caput do art. 60, em que também é citada a cédula.
Esse entendimento não pode prevalecer.
Como oportunamente lembrado pela E. Min. Nancy Andrighi em "voto-vista" vencedor no julgamento acima invocado, "é da técnica interpretativa concluir-se que os parágrafos de um artigo de lei sempre se referem ao caput do dispositivo ao qual pertencem, sendo dele normas dependentes, complementares ou excepcionantes, verdadeiras subordens em relação à ordem principal emanada pela cabeça do artigo". Esclarece que, "consoante o entendimento já manifestado no STF, por ocasião do julgamento da ADIn nº 4/DF, Rel. Min. Sydney Sanches (DJ 25.06.1993), o "parágrafo de [um] artigo [de lei] é, tecnicamente, o desdobramento do enunciado principal, com a finalidade de ordená-lo inteligentemente ou de excepcionar a disposição principal.
Ordenando ou excepcionando, sempre se refere ao caput".
Assim, conclui a Ministra: "Portanto, em observação a essa regra básica de hermenêutica, cumpre interpretar o mencionado § 3º levando em consideração o caput do art. 60, do Decreto-Lei nº 167/1967 e não o § 2º desse artigo".
Deveras, pela análise dos respectivos textos, percebe-se que não há nenhuma incompatibilidade entre o parágrafo 3º e o caput do art. 60 do diploma legal em tela:
"Art. 60. Aplicam-se à cédula de crédito rural, à nota promissória rural e à duplicata rural, no que forem cabíveis, as normas de direito cambial, inclusive quanto a aval, dispensado, porém, o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas.
"[...] § 3º. Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas".
O emprego do vocábulo "também" em nada altera a conclusão enunciada. Pois, se o parágrafo 2º contempla hipótese de nulidade de garantia dada, especificamente, em nota promissória rural ou duplicata rural, o parágrafo 3º prevê a nulidade, "também", de "quaisquer outras garantias, reais ou pessoais"; ou seja, inclusive das concernentes a cédula de crédito rural. Com efeito, à palavra "quaisquer" só pode ser atribuído sentido ampliativo e não, por óbvio, restritivo.
Ademais, por serem mencionadas, no parágrafo 3º, garantias "reais", dessume-se que a regra é, mesmo, aplicável à cédula de crédito rural, pois, no regime do enfocado Dec.-lei nº 167/67, é em relação a esta (e não quanto à nota promissória rural e à duplicata rural) que existe previsão de garantias de natureza real: penhor e hipoteca. Daí a concepção de modalidades como, v.g., a "cédula rural pignoratícia" (art. 14), a "cédula rural hipotecária" (art. 20) e a "cédula rural pignoratícia e hipotecária" (art. 25).
Confirma-o precedente da lavra do E. Min. Ruy Rosado, trazido à colação, em seu voto, pelo E. Min. Humberto Gomes de Barros, relator do supra aludido Aresto, prolatado no Recurso Especial nº 599.545-SP: "Portanto, são nulas as garantias, reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (DL 167/67; Art. 60, § 3º). É nesse sentido o REsp 232.723/SP, onde o E. Relator Ministro Ruy Rosado afirmou:
"A idéia que extraio do parágrafo 3º do art. 60, lido no seu contexto, é a de que a cédula de crédito rural hipotecária ou pignoratícia, isto é, essas que têm uma garantia real, não podem ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios, ou por outra pessoa jurídica".
Não resta, pois, margem para dúvida.
Quanto às considerações do recorrente acerca das finalidades que teriam inspirado a promulgação da Lei nº 6.754/79, certamente não podem se sobrepor às evidências de caráter técnico e objetivo acima analisadas. E, por outro lado, ainda que se quisesse enveredar por semelhante caminho, não se poderia descartar a hipótese de que, exatamente por força do alegado ânimo de proteger o produtor rural, o legislador, ao estabelecer a nulidade da garantia de terceiro, tivesse querido evitar que o emitente da cédula acabasse se sujeitando, por exemplo, a "comprar" garantias... Todavia, não convém, como dito, dar vazão a especulações, sempre revestidas de certa subjetividade, cumprindo seguir pelo trilho, mais correto e seguro, do exame técnico da questão.
Vale consignar, outrossim, que em nada desnatura a conclusão alcançada o fato de alguns dispositivos do Dec.-lei nº 167/67, relativos à cédula de crédito rural, mencionarem garantia real prestada por terceiro (artigos 11, 17, 68 e 69). Basta ter presente que o parágrafo 3º do art. 60 do mesmo diploma, com a interpretação aqui perfilhada, não exclui a possibilidade de terceiras pessoas prestarem garantia de tal natureza se a emitente for empresa. Como já lembrado pelo E. Min. Ruy Rosado, "fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios, ou por outra pessoa jurídica". Logo, dessume-se que é aos casos abrangidos por esta ressalva que se destinam as referências contidas naqueles dispositivos (artigos 11, 17, 68 e 69). Diferente a situação se a cédula for emitida por pessoa natural, como neste caso concreto (...)."
Dessa forma, ainda que passível de conhecimento a presente dúvida, o óbice impugnado não poderia, de qualquer modo, ser afastado.
De toda sorte, sendo a matéria relacionada ao não conhecimento da dúvida logicamente antecedente àquela relativa à sua procedência, deve ela prevalecer como razão final de decidir.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, julgo prejudicada a dúvida e não conheço do recurso interposto.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
SEÇÃO III
MAGISTRATURA
Nada publicado
Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital
1ª Vara de Registros Públicos
JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
JUIZ(A) DE DIREITO GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO
ESCRIVÃ(O) JUDICIAL LEILA FARIA MENDES FURTADO
EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS
Nada publicado
Centimetragem justiça
2ª Vara de Registros Públicos
2º Ofício de Registros Públicos
Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Comarca de São Paulo
JUÍZO DE DIREITO DA 2ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
JUIZ(A) DE DIREITO MÁRCIO MARTINS BONILHA FILHO
ESCRIVÃ(O) JUDICIAL ELENICE MATTOS AVELINO GOMES DA SILVA
EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS
Nada publicado
Centimetragem justiça
Caderno 5 - Editais e Leilões
2ª Vara de Registros Públicos
Juiz Titular: Dr. Márcio Martins Bonilha Filho
Nada publicado
Atos e Comunicados da Presidência
Subseção I: Atos e comunicados da Presidência
Nada publicado
Subseção II: Atos e comunicados da Corregedoria Geral da Justiça
Nada publicado
Subseção III: Julgamentos Administrativos do Órgão Especial
DIMA 1
DIMA 1.1.1
Nº 48.520/2010 - CAPITAL - O Excelentíssimo Senhor Desembargador Relator, em 07/06/2010, no uso de suas atribuições legais, exarou o seguinte despacho: "1- Com relação ao pedido de fls. 56, formulado pelo magistrado, indefiro pois, em seu nome, a advogada Dra. Cristina Midore Komatsu Stamborowski já requereu e retirou as cópias. 2- Defiro os quesitos apresentados pela advogada do magistrado às fls. 58/59. 3- Manifeste-se a advogada do magistrado, que é também sua curadora e que em nome dele pratica os atos deste procedimento, sobre a indicação de assistente técnico feita às fls. 60."
Advogados: Aleksander Mendes Zakimi, OAB/SP Nº 140.445 e 128.774 e Cristina Midore Komatsu Stamborowski, OAB/SP Nº 232.561.
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Subseção II
Intimação de Acordãos
INTIMAÇÕES DE ACÓRDÃOS
01 - DJ - 1.225-6/6 - PRAIA GRANDE - Apte.: Maria da Nazaré Lopes de Pinho - Negou provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADO: ARNALDO VIEIRA E SILVA - OAB/SP: 50.393
02 - DJ - 1.241-6/9 - SÃO CAETANO DO SUL - Aptes.: Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai - Deu provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: LUÍS DE ALMEIDA - OAB/SP: 105.696, WALDEMAR SIQUEIRA FILHO - OAB/SP: 99.396 e OUTROS
03 - DJ - 1.247-6/6 - CAPITAL - Apte.: Ministério Público do Estado de São Paulo - Deu provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: PATRÍCIA NICOLIELLO LALLI MODENEZI - OAB/SP: 113.607 e JOÃO WANDERLEY LALLI - OAB/SP: 96.120
04 - DJ - 1.250-6/0 - CAMPINAS - Aptes.: Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO e Outros - Negou provimento ao recurso, v.u.;
ADVOGADOS: JUNDIVAL ADALBERTO PIEROBOM SILVEIRA - OAB/SP: 55.160, ANGELA PECINI SILVEIRA - OAB/SP: 99.431 e OUTROS
05 - DJ - 1.261-6/0 - TANABI - Apte.: Banco do Brasil S/A - Julgou prejudicada a dúvida e não conheceu do recurso, v.u.;
ADVOGADOS: JOSÉ MÁRCIO FURLAN - OAB/SP: 197.803, NADIR CRISTINA MARTINS LUZ BASÍLIO - OAB/SP: 210.551, GERALDO CHAMON JÚNIOR - OAB/SP: 118.830 e OUTROS
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.225- 6/6, da Comarca de PRAIA GRANDE, em que é apelante MARIA DA NAZARÉ LOPES DE PINHO e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 30 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida julgada procedente - Registro de carta de adjudicação, extraída de ação de execução - Executado qualificado na averbação do compromisso de compra e venda do imóvel como solteiro, ao passo que na ação de execução figura como casado - Compromisso de compra e venda averbado na vigência do Decreto-lei nº 58/37, por Oficial de Registro de Imóveis que atualmente não é competente para o registro da adjudicação - Necessidade de comprovação do casamento do executado e, ainda, de seus elementos de qualificação (RG e CPF), para permitir que a abertura de matrícula para o imóvel seja promovida sem violação da especialidade do registro imobiliário - Recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Maria da Nazaré Lopes de Pinho contra r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do Sr. Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Praia Grande em promover o registro de carta de adjudicação dos direitos de compromissário comprador que Oswaldo do Souto detém sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, em razão de divergência entre o estado civil do executado indicado na averbação e na carta de adjudicação e, ainda, da necessidade de comprovação dos demais elementos de identificação do executado e de sua mulher.
A apelante alega, em suma, que a apresentação dos documentos exigidos para o registro do título é impossível porque pertencem ao executado que se recusa a exibi-los. Aduz, ainda, que o executado era solteiro na época em que adquiriu os direitos de compromissário comprador do imóvel, razão pela qual bastava sua participação na ação de execução para permitir a adjudicação do bem. Assevera que, apesar disso, a cônjuge do executado participou da ação de execução, o que torna irrelevante a comprovação do regime de bens adotado em seu casamento. Afirma que foram respeitados todos os requisitos para a adjudicação dos direitos de compromissário comprador do imóvel e requer a reforma da r. sentença para que seja promovido o registro da carta de adjudicação.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opina pelo provimento do recurso.
É o relatório.
Em ação de execução movida contra Reginaldo Silvestre Souto, Osvaldo do Souto e sua mulher, Ana Regina Silvestre Souto (Processo nº 590.01.2001.009413-6 da 2ª Vara Cível da Comarca de São Vicente), a apelante adjudicou os direitos de compromissário comprador de que Oswaldo do Souto é titular sobre o imóvel objeto da averbação nº 96, feita à margem da transcrição nº 29.789 do 3º Registro de Imóveis de Santos, consistente no lote 14 da quadra 42 da Vila Ribeirópolis, Praia Grande.
Ocorre que, a par da divergência de grafia no prenome do compromissário comprador, Oswaldo do Souto figura na averbação do contrato de compromisso de compra e venda como sendo solteiro, sem identificação, na respectiva certidão do registro emitida pelo 3º Registro de Imóveis de Santos (fls. 30/33), de outros elementos de qualificação que permitam a abertura de matrícula para o imóvel, pelo Oficial de Registro da circunscrição atualmente competente, com observação dos requisitos previsto no artigo 176, inciso II, nº 4, alínea "a", da Lei nº 6.015/73.
Disso decorre a correção da exigência da comprovação do número do CPF ou do RG do executado, com a ressalva de que inexistindo essas inscrições poderá sua identificação ser promovida mediante prova da filiação, para que conste da futura matrícula, uma vez que o que se pretende, neste caso concreto, é o registro de adjudicação decorrente de execução judicial.
Ainda in casu, a comprovação desses elementos, por documentos idôneos, é necessária não somente em atendimento da especialidade subjetiva do registro imobiliário, mas para permitir a verificação da correspondência entre o executado e o titular dos direitos de compromissário comprador do imóvel, diante da precariedade dos elementos de qualificação contidos nas certidões correspondentes ao registro anterior do imóvel (fls. 30/34) Mostra-se correta, ainda, a exigência de apresentação da certidão de casamento do executado Osvaldo do Souto.
Primeiro em atendimento à especialidade do registro imobiliário, que impede o acesso de título em que o estado civil do executado é distinto daquele indicado na averbação do contrato de compromisso de compra e venda de que é titular.
Segundo porque a carta de adjudicação não faz prova de que Osvaldo do Souto é casado com Ana Regina Silvestre Souto, porque não supre, salvo decisão jurisdicional em sentido contrário, a certidão de casamento.
Terceiro porque não se pode presumir que pelo fato de Oswaldo do Souto ter adquirido o imóvel quando era solteiro, e pela participação da atual cônjuge na ação de execução, é incabível a indagação sobre a prova do casamento e do regime de bens.
Isso porque não se pode afastar a hipótese do compromissário comprador do imóvel ter sido casado com outras mulheres antes de suas núpcias com Ana Regina Silvestre Souto, e que os anteriores casamentos se tenham dissolvido por viuvez ou divórcio, ficando o imóvel, nesse caso, sujeito ao regime de bens adotado em cada um dos casamentos.
E somente com a certidão de casamento entre Oswaldo do Souto e Ana Regina Silvestre Souto será possível verificar se na data em que foi celebrado o executado era, ainda, solteiro.
Por fim, o atendimento das exigências formuladas não é impossível porque o assento de casamento é público e, ademais, porque a prova do CPF e do RG, com números já indicados na carta de adjudicação, pode ser efetuada por certidões dos órgãos responsáveis por sua emissão.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.241- 6/9, da Comarca de SÃO CAETANO DO SUL, em que são apelantes LEANDRO LEITE DA SILVA e ALEX KIYAI e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Usucapião - Mandado de registro - Recusa, sob o fundamento de que os imóveis são unidades de empreendimento que configura condomínio irregular - Afirmação de que o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio é objeto de determinação legal e, sem o seu cumprimento, as unidades autônomas não têm acesso ao fólio real - Sentença de procedência da dúvida - Reconhecimento, todavia, da usucapião como forma originária de aquisição da propriedade, hipótese que viabiliza o registro pretendido - Recurso provido.
Cuida-se de apelação interposta por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra r. sentença (fls. 55/57) que manteve a recusa do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul ao ingresso de "mandado de registro" expedido pela 3ª Vara Cível local, oriundo de ação de usucapião, referente a "três (03) unidades autônomas denominadas lojas comerciais, situadas na Avenida Conde Francisco Matarazzo nºs. 414, 416 e 418", no chamado "Conjunto São Caetano" (cf. mandado e respectivo aditamento, juntados a fls. 12/13). Deveu-se a negativa do registrador ao argumento de que este configura condomínio irregular, pois não devidamente formalizado e registrado. Foi destacado que "o registro das incorporações e convenções de condomínio, está previsto no Art. 167, I, nº 17, da Lei nº 6.015/73, e sem o seu cumprimento, as unidades autônomas que compõem o empreendimento, não têm acesso ao fólio real" (fls. 03). Na decisão recorrida, a qual se baseou em tal fundamento, aduziu-se que, na ação de usucapião, "o Juízo foi induzido em erro", pois, se era irregular o empreendimento, jamais se poderia "considerar a posse mansa e pacífica sobre algo inexistente" (fls. 56). "Logo, de algo inexistente, nada existe a ser registrado" (fls. 57).
Alegam os apelantes que é equivocado o raciocínio "de que inexiste o empreendimento do qual fazem parte as unidades objeto da ação que originou o mandado cujo registro foi negado. O que existe, na verdade, é o descompasso entre o registro de imóveis e a realidade fática, eis que o projeto de construção do denominado "Conjunto São Caetano" foi apresentado e aprovado perante a Prefeitura Municipal", mas ainda não registrado (fls. 65), sendo que os bens têm existência real. Asseveram que a usucapião, assim como a desapropriação, é forma originária de aquisição de domínio. Requerem provimento, para obtenção do registro (fls. 62/68).
Para o Ministério Público, o apelo merece ser provido, uma vez que a usucapião, realmente, "é forma originária de aquisição da propriedade" e "não há razão para se negar o registro do título apresentado pelos apelantes" (fls. 80/81).
É o relatório.
Correta a síntese da douta Procuradoria Geral de Justiça.
Deveras, doutrina e jurisprudência proclamam, em uníssono, a caracterização da usucapião como modo originário de aquisição do domínio, o que faz com que o ingresso na tábua registral, excepcionalmente, não se prenda a liames com o passado. Bem por isto, não há que se afirmar que o Juízo que decretou a usucapião tenha sido "induzido em erro" e, assim, deixado de observar que as unidades usucapidas se situam em condomínio irregular. Na verdade, o que se aprecia em ação de usucapião, como oportunamente ponderado pelos apelantes, é a realidade de fato, traduzida em posse sobre bem materialmente existente. Uma vez preenchidos os requisitos legais para que isto gere a aquisição da propriedade, a realidade de fato passa a equivaler a realidade de direito, cujo ingresso no registro imobiliário é conseqüência.
Essa, aliás, a própria ratio essendi da usucapião.
Vale transcrever, na esteira do explanado, o escólio doutrinário de Narciso Orlandi Neto, que discorre sobre a força peculiar da aquisição originária: "Há outras hipóteses em que o registrador é obrigado a averbar o cancelamento, independentemente de requerimento. São exceções ao princípio da instância. É o que ocorre quando, em matrícula aberta especialmente para tanto, é registrada a desapropriação; na matrícula do imóvel, em que a propriedade estava registrada em nome do particular, tenha ele sido réu na desapropriação, ou não, o registrador deve averbar a perda da propriedade, fazendo remissão à nova matrícula do imóvel. Da mesma forma, quando a matrícula é aberta para o registro de usucapião; na matrícula que existia para o imóvel, o registrador deve averbar a perda da propriedade. Observe-se que nas hipóteses aqui formuladas, não há transmissão da propriedade [...]. São casos de aquisição originária e de perda da propriedade por ato alheio à vontade do titular (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, São Paulo, 1997, págs. 235/236).
Acerca do condão de ingressar, efetivamente, a usucapião no fólio real, emblemático se afigura o decidido no V. Acórdão proferido por este Conselho Superior na Apelação Cível nº 69.770-0/8, da Comarca de Piracaia (Rel.: Des. Luís de Macedo):
"Efetivamente, a sentença que reconheceu o usucapião afastou a qualidade de imóvel rural argüida pelo Oficial (f. 23). Porém, essa sentença possui como objeto o reconhecimento da posse pelo prazo legal de forma mansa, ininterrupta e pacífica a propiciar a expedição do título. Reconhecido esse objeto, como o foi, o título foi expedido, impondo-se nesta instância tão somente a apreciação de sua regularidade em todos os requisitos formais para o registro.
O fundamento voltado à qualidade do imóvel, rural ou urbano, é irrelevante ante a força maior, que é a decisão reconhecedora do usucapião. De acordo com as características do imóvel, e conforme docs. de f. 29 a 31, a área encontra-se na zona rural. O usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade, ocorrendo quando a pessoa tem a capacidade e qualificação de provocar o reconhecimento do seu direito sobre a coisa. Essa aquisição originária não vincula o adquirente a um titular anterior e não depende também da sua existência.
Tal ordem jurídica não é a evocação da lei 5.868/72, que não se volta para a aquisição originária. Seu objeto volta-se pelas aquisições efetivadas derivadamente, ou seja, que possuam sucessão na propriedade, onde o direito de quem adquire está relacionado com o direito de quem transmite. Washington de Barros Monteiro ("Curso", Ed. Saraiva, 1985, 3º vol., pág. 124) ao definir a origem do usucapião, conceitua-o "como de modo originário. Porquanto, para o usucapiente, a relação jurídica de que é titular surge como direito novo, independente da existência de qualquer vinculação com seu predecessor, que, se acaso existir, não será o transmitente da coisa".
Transmissão é o ato de transmitir, é a transferência de um direito, sendo essencial a figura do transmitente. O direito do adquirente é derivado, ao passo que no usucapião é originário. Eventual proprietário anterior nada transmite e não se relaciona juridicamente com o usucapiente. Tal diferenciação da origem do título é importante. Se a inscrição é postulada com título derivado, deve-se observar o princípio do art. 8º da lei 5.868/72, que impede a divisão ou desmembramento de área em módulo inferior ou calculado nos termos do seu parágrafo primeiro.
Tal vedação refere-se "à transmissão". O usucapião não é derivado de transmissão, mas originário de uma situação de fato comprovada jurisdicionalmente. Portanto, não se aplica a ele a área de módulo mínimo previsto no artigo citado. Caio Mário da Silva Pereira ("Instituições", Ed. Forense, 6ª ed., vol. IV, pág. 87), elucida: "diz-se originária, quando o indivíduo, num dado momento, tornase dono de uma coisa que jamais esteve sob o senhorio de alguém. É uma propriedade que se adquire sem que ocorra a sua transmissão por outrem, seja voluntária ou involuntária, seja direta ou indireta. E resulta numa propriedade sem relação causal com o estado jurídico anterior da própria coisa"". Grifei.
Igual raciocínio se aplica à hipótese concreta ora em testilha. Cumpre observar, a propósito, que o "mandado de registro" (fls. 12) e "seu aditamento" (fls. 13) trazem descrição detalhada das três unidades usucapidas, assim como notícia do trânsito em julgado da sentença de usucapião.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida e reconhecer a viabilidade do registro almejado.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I - Relatório
Trata-se de recurso interposto por Leandro Leite da Silva e Alex Kiyai contra a r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Caetano do Sul, que recusou o ingresso de "mandado de registro", expedido nos autos de ação de usucapião, ajuizada perante a 3ª Vara Cível dessa Comarca, que tem por objeto os imóveis localizados na Avenida Conde Francisco Matarazzo, nºs 414, 416 e 418, reconhecendo, no caso, a ocorrência de condomínio irregular.
Sustentam os recorrentes, em suma, que o projeto de construção dos imóveis, denominado "Conjunto São Caetano" já fora aprovado pela Prefeitura Municipal, sem que, contudo, tenha sido efetuado o seu registro. Alegam, ainda, que usucapião é forma originária de aquisição de domínio. Ao final, pugnam pela obtenção do registro.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo provimento do recurso.
II - Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso deve ser provido.
De proêmio, cumpre ressaltar que a usucapião é modo originário de aquisição do domínio, entendimento pacificado no âmbito da doutrina e da jurisprudência, conseqüentemente, o ingresso no fólio real está imune às eventuais ocorrências anteriores.
No caso dos autos, o mandado de registro seguido de seu aditamento apresenta a descrição pormenorizada dos imóveis usucapidos, além disso há notícia do trânsito em julgado na ação de usucapião, tudo de modo a autorizar o registro na tábua registrária.
Além do ensinamento doutrinário e do V. Acórdão mencionado cf. também Ap. Civ. 061875-0/9 - São José do Rio Preto - Julg. 29.11.1999 - Rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição e Ap. Civ. 274.934/79 - Palmital - Julg. 09.03.1979 - Rel. Des. Humberto de Andrade Junqueira.
III - Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, qual seja, a permissibilidade do registro da aquisição originária da propriedade, na modalidade usucapião.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.247- 6/6, da Comarca da CAPITAL, em que é apelante o MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO e apelado o 8º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de venda e compra de unidade condominial - Acesso negado - Indispensabilidade da quitação das despesas condominiais - Responsabilidade do adquirente pelas dívidas condominiais anteriores à transação - Dúvida improcedente - Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente dúvida suscitada pelo 8º Oficial de Registro de Imóveis da Capital e deferiu o acesso ao registro de escritura de venda e compra de imóvel em condomínio, independentemente da prova da quitação de débitos condominiais.
A I. representante do Ministério Público postula, em apelação a reforma da r. sentença, uma vez que a exigência da quitação das despesas condominiais é prevista no artigo 4º, § único, da Lei n. 4.591/64, tal como redigida pela Lei n. 4.591/64. Sustentou haver distinção entre a responsabilidade do titular do bem o momento em que se constitui a obrigação e a do adquirente, que só responde pelo valor da coisa onerada.
O parecer da Procuradoria Geral de Justiça é pelo improvimento do recurso.
É o relatório.
Ao examinar hipótese idêntica à que gerou a presente dúvida o E. Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de decidir no sentido de que a exigência do art. 4º da Lei n. 4.591/64 não foi afastada pelo disposto no art. 1.345 do Código Civil:
"Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, "dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318- 0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).
Quanto ao artigo 1.345 do novel diploma civil substantivo, longe de revogar tal regra, teve por escopo, tão-somente, explicitar o caráter "propter rem" dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo nenhum exime o primeiro daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo do Código Civil.
Para melhor compreendê-lo, cogite-se, v. g., da hipótese de falsidade de declaração feita nos termos do parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85, em que, apesar de regularmente registrada a alienação, haverá débito pendente do alienante, pelo qual o adquirente responderá. A propósito, convém destacar que dita lei regula a lavratura de escrituras públicas e o aludido artigo 2º, conforme a letra de seu caput, disciplina, especificamente, a "escritura pública de imóveis urbanos. Logo, a previsão contida no respectivo parágrafo 2º, subordinado ao caput por força de continência, circunscreve-se ao caso de instrumento público, não se estendendo a contrato particular de compromisso de venda e compra, como o que gerou a presente dúvida.
Nesse diapasão, acerca de dívidas condominiais, "considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou transferência de direitos", desde que consubstanciados em escrituras públicas.
Com efeito, a incidência da disposição legal pressupõe a solenidade, publicidade e formalidade do instrumento público, bem como a fé pública do tabelião que o lavra, não se afigurando viável dilatar o espectro dessa regra especial para alcançar contrato particular como o de que ora se trata. E, ainda que assim não fosse, o conteúdo da cláusula contratual invocada pelo apelante não se prestaria à pretendida equiparação com a declaração prefigurada pelo parágrafo 2º do artigo 2º da Lei nº 7.433/85.
Como bem sintetizado no parecer ministerial, "a referência de que a alienação faz-se livre e desembaraçada de quaisquer dívidas, ônus e despesas de condomínio significa tão-somente que o alienante responde por tais débitos até o momento da contratação, não se prestando, contudo, a comprovar a quitação de eventuais obrigações para com o condomínio, como previsto na lei" (fls. 84).Ou seja, a cláusula em tela regula a relação entre as partes, nela não se vislumbrando o caráter de declaração formal no sentido de que estão quitados os débitos condominiais.
Por outro lado, a carta de cobrança expedida pelo condomínio, referente a dívidas contadas a partir de fevereiro de 1998, igualmente não serve para suprir a lacuna. Havendo compromisso de venda e compra meramente particular, sem eficácia em relação a terceiros, descabe pretender limitar a prova de quitação a junho de 1991, época de sua celebração.
E o fato de serem cobrados débitos de 1998 em diante não significa, necessariamente, que não existam dívidas anteriores. Aliás, consta expressamente da referida carta, enviada ao apelante e sua esposa, que as unidades enfocadas "geram despesas condominiais mensais que, todavia, jamais foram observadas e adimplidas por Vossas Senhorias" (fls. 45). Grifei. Ali, ademais, se enunciam, na mesma esteira, débitos "desde a instituição do condomínio até o presente momento" (fls. 45)" (Ap. n. 001.247.6/6-00, rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
No caso, respeitada a convicção do i. sentenciante, não há razão que justifique alterar a jurisprudência consagrada nesse E. Conselho Superior da Magistratura.
Diante do exposto, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Acompanho o nobre Relator.
O artigo 4º, § único, da Lei nº 4.591/64, que não foi revogado pelo artigo 1.345 do Código Civil, prevê expressamente que a alienação de unidade condominial e a transferência de direitos a ela relativos depende de prova da quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.
Na espécie, o título - carta de arrematação - apresentado pelos apelantes para registro foi qualificado negativamente diante da ausência de prova de quitação das obrigações condominiais.
Agiu com acerto o Oficial Registrador, de acordo com a jurisprudência pacífica deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura, invocada pelo douto Relator em seu voto, a exigir essa comprovação para acesso do título ao fólio real.
Nesse sentido ainda:
REGISTRO DE IMÓVEIS - Carta de arrematação - Dúvida procedente - Unidade condominial integrante de condomínio edilício - Recusa do Oficial de Registro de Imóveis ao registro - Ausência de prova de quitação de débitos condominiais - Inteligência do art. 4º, parágrafo único, da Lei n. 4.594/64 e do art. 1.345 do Código Civil - Recurso não provido (Apelação Cível n. 1.034-6/4 - São Paulo - Conselho Superior da Magistratura - Relator: Ruy Camilo - 17.03.09 - V.U. - Voto n. 17.586).
Posto isso, dá-se provimento ao recurso, para julgar procedente a dúvida.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.250- 6/0, da Comarca de CAMPINAS, em que são apelantes a COOPERATIVA HABITACIONAL MESTRES DE OBRA - COHAMO e OUTROS e apelado o 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores VIANA SANTOS, Presidente do Tribunal de Justiça, e MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça.
São Paulo, 13 de abril de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa ao registro de convenção de condomínio - Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício - Encadeamento lógico inarredável - Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária - Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema - Negado provimento ao recurso.
Cuida-se de apelação interposta por Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, o qual negou o registro de convenção de condomínio, prenotada sob nº 244.030, referente ao futuro Condomínio Residencial Cohamo I. Baseou-se a recusa na ausência de registro prévio da instituição e especificação do condomínio em tela. Segundo a r. decisão recorrida, "assim sendo, tem-se que o condomínio não existe juridicamente". Daí a inviabilidade do registro da convenção.
Alega a apelante que, em seu entender, "o condomínio já existe juridicamente desde o registro da incorporação, onde foram estabelecidos todos os parâmetros do empreendimento", inclusive descrevendo as unidades autônomas. Frisa que, "não obstante a ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o condomínio possui existência física". Segundo afirma, "o registro da incorporação e a existência física do empreendimento são suficientes para viabilizar o registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena atividade e carente de regulamentação". Requer a reforma da decisão, com vistas à obtenção do registro almejado (fls. 133/139).
Para o Ministério Público, o recurso não merece provimento, pois "a instituição do condomínio é o ato que dá início a sua existência. Sem a existência do condomínio, como curial, não há que se registrar atos que pressupõe que o condomínio exista" (fls. 146/147).
É o relatório.
Deveras, a recusa enunciada nos autos decorre de imperativo de lógica, a bem da higidez do sistema.
Sabido, à luz do disposto no art. 44 da Lei nº 4.591/64, que é com a averbação da construção, mercê da exibição do "habitese", que se dá a individualização e discriminação das unidades autônomas, coincidindo com o momento lógico da instituição e especificação do condomínio edilício, que passa, destarte, a existir juridicamente enquanto tal.
Esse o pressuposto necessário para o registro da convenção de condomínio, convenção esta que não se concebe solta no espaço, pois deve versar sobre realidade admitida e reconhecida pela ordem jurídica.
Nesse ritmo, acerca da relevância da instituição na gênese condominial, discorreu Narciso Orlandi Neto, então Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital, em decisão proferida no processo nº 165/81: "A instituição é, sem dúvida, o ato mais importante do condomínio por unidades autônomas. É ela que lhe dá vida. Ela altera, de forma substancial, a utilização do imóvel. Faz nascer, para os condôminos, direitos e obrigações em relação ao próprio imóvel".
Para perfeito vislumbre do encadeamento de atos que se configura na vigente sistemática, vale trazer à colação o estabelecido no Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:
"211. A instituição e especificação de condomínio serão registradas mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do projeto aprovado e do "habitese".
"211.1. Para averbação da construção e registro de instituição cujo plano inicial não tenha sido modificado, será suficiente requerimento que enumere as unidades, com remissão à documentação arquivada com o registro da incorporação, acompanhado de certificado de conclusão da edificação e desnecessária anuência unânime dos condôminos.
"211.2. Quando do registro da instituição, deve ser exigida, também, a convenção do condomínio, que será registrada no Livro nº 3".
Bem se vê, pois, que não se cogita do registro isolado da convenção, que não se justificaria. Aliás, a solução é salutar, evitando que se dê ensejo à omissão daqueles outros atos necessários para a regularização da situação tabular.
Sobre o assunto já se pronunciou este Conselho Superior, categoricamente, no julgamento da Apelação Cível nº 37.190-0/1, da Comarca de Itanhaém (Rel. Des. Márcio Martins Bonilha):
"Assim, em primeiro lugar, é preciso frisar que não se faz possível o registro de uma convenção de condomínio, sem que, num momento anterior, haja a averbação da construção, seguida da própria instituição do condomínio. Essa é uma necessidade de natureza lógica e intransponível.
"Sem o surgimento do condomínio especial, com a definição de unidades autônomas perfeitamente definidas e, ainda mais, em que conste da tábua registral qualquer menção acerca da existência da edificação noticiada, não persiste o preenchimento de requisitos mínimos, de natureza objetiva, para a prática do ato pretendido, porquanto não existe sentido algum em uma convenção sem condomínio, verdadeira "contradictio in terminis" (cf. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 6ª. ed., Forense, Rio de Janeiro, 1991, pp. 112-114)".
Não é outro o posicionamento consagrado no V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 589-6/9, da Comarca de Diadema (Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas):
"Com efeito, como bem apontado pela oficiala registradora (fls. 79), apesar de ter havido regular incorporação do empreendimento em questão (fls. 12 a 14), não se operou, até o momento, o registro do instrumento de especificação e instituição de condomínio, necessário para que se obtenha a existência jurídica do condomínio edilício.
"E, sem a existência do condomínio, não se verifica possível o registro da convenção condominial; aquela, por evidente, é pressuposto deste. [...]
"Portanto, [...] em razão da ausência do pressuposto lógico-jurídico de existência legal do condomínio, o registro da convenção condominial pretendido não pode ser admitido".
Evidentemente, não altera o panorama a alegação da apelante no sentido de que, "não obstante a ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio, é certo que o condomínio possui existência física" (fls. 136). Dessume-se que, se edificação houve, não foi devidamente regularizada e não mereceu o "habite-se" da Municipalidade, o qual, se existente, poderia propiciar sua averbação. Logo, descabe acenar, aqui, com situação de fato, irregular, que, por óbvio, não pode influir na qualificação registrária.
Quanto à possibilidade de ser elaborada, "por escrito, a convenção de condomínio", antes mesmo de concluída a construção, sem dúvida existe. É, até mesmo, necessário que assim seja, pois, no ensejo do registro da instituição e especificação, mister se faz que a convenção também esteja pronta para ser registrada. Porém, o que aqui se discute não é a mera elaboração da convenção, mas o seu registro. E este, como se viu, por ser ato tabular, depende da formalização, no fólio real, da existência jurídica do próprio condomínio edilício, que não prescinde da averbação da edificação e do ingresso de instituição e especificação.
Inversão ou omissão de atos configuraria, em última análise, burla ao sistema.
Note-se, outrossim, que as relações entre os interessados não restarão em desordem, pois reza a Súmula nº 260 do C.
Superior Tribunal de Justiça: "A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos".
Mas, para que seja registrada, é imperiosa a presença dos pressupostos lógicos indicados.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
I - Relatório
Trata-se de recurso interposto pela Cooperativa Habitacional Mestres de Obra - COHAMO e Outros contra a r. sentença em que se julgou procedente dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas, negando o registro de convenção de condomínio.
Sustenta-se, em síntese, que desde o registro da incorporação, ocasião em que se estabeleceram todos os parâmetros do empreendimento, inclusive a descrição das unidades autônomas, o condomínio já existe juridicamente. Afirma-se que o condomínio possui existência física, apesar da ausência de averbação da construção e registro da instituição de condomínio.
Assevera-se que "o registro da incorporação e a existência física do empreendimento são suficientes para viabilizar o registro da convenção, que regulará a vida condominial, em plena atividade e carente de regulamentação". Por fim, requer-se a reforma da r. decisão, com o consequente registro da convenção.
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso.
II - Fundamentação
Acompanho o nobre Relator, o recurso não comporta provimento.
Com efeito, o artigo 44 da Lei nº 4.591/64, prevê expressamente que somente após a concessão do "habite-se" é que se deve requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades autônomas, momento este que coincide com a instituição e especificação do condomínio edilício, passando este, também, a existir juridicamente.
Por outro lado, nos termos do estabelecido nos itens 211, 211.1 e 211.2, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, também está previsto o encadeamento de atos que se apresenta na sistemática vigente, para o registro em comento.
Assim, a presença dos pressupostos lógicos apontados, é imprescindível para que se possa realizar o registro da convenção de condomínio, de modo a não se burlar o sistema.
A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, na conformidade do lembrado pelo ilustre Relator, inclina-se por essa posição. Em acréscimo ao já destacado, cf.:
"Registro de imóveis - Instituição e especificação parcial de condomínio e averbação de construção de unidade autônoma, isoladamente considerada - Inadmissibilidade - Atos que se referem à totalidade do prédio - Necessidade de os interessados providenciarem a instituição e especificação condominial e a averbação da construção do conjunto do edifício, com todas as suas unidades autônomas - Inteligência dos arts. 7º e 44 da Lei n. 4.591/1964 - Dúvida julgada procedente - Recurso não provido" (Ap. Civ. nº 707-6/9 - Rel. Des. Gilberto Passos de Freitas - Jundiaí - Julg. 26.07.2007).
"EMENTA OFICIAL : 1. A formação de um condomínio edilício depende, entre outros, de dois atos sucessivos ou concomitantes de constituição, quais sejam , a instituição e a convenção" (Decisão nº 000.04.076777-9 - Rel. Des. Venício Antonio de Paula Salles - São Paulo - Julg. 07.10.2004).
III - Dispositivo
Ante o exposto, não se poderia adotar solução diversa da oferecida pelo ilustre Relator, ou seja, negar-se provimento ao recurso, pela impossibilidade do registro pela não existência jurídica do condomínio.
(a) MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.261- 6/0, da Comarca de TANABI, em que é apelante o BANCO DO BRASIL S/A e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.
ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em julgar prejudicada a dúvida e não conhecer do recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado.
Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício.
São Paulo, 30 de março de 2010.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
V O T O
Registro de imóveis - Dúvida - Recusa do registro de cédula de crédito rural - Irresignação parcial, sem prova do cumprimento das exigências não impugnadas - Inadmissibilidade - Dúvida prejudicada - Recurso não conhecido.
Cuidam os autos de dúvida registral suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tanabi, a requerimento do Banco do Brasil S.A., referente ao registro no fólio real de cédula de crédito rural emitida por Fábio Antonio Ferreira, com hipoteca cedular incidente sobre imóvel de propriedade de Antonio Joaquim Ferreira e Tereza Odília Mouro Ferreira.
Após regular processamento do feito, com possibilidade de manifestação da interessada e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente, por entender que é nula a garantia real prestada por terceiros em cédula emitida por pessoa física (art. 60, § 3º, do Dec.-lei n. 167/1967), ausentes, ainda, cópia da cédula de identidade de Antonio Joaquim Ferreira e certidão da matrícula do imóvel (fls. 20 e 21).
Inconformado com a respeitável decisão, interpôs o interessado Banco do Brasil S.A., tempestivamente, o presente recurso.
Sustenta que o aludido parágrafo 3º não se refere ao caput do art. 60 do Dec.-lei n. 167/1967, no qual mencionada também a cédula de crédito rural, mas ao parágrafo 2º, em que citadas apenas a nota promissória rural e a duplicata rural. Logo, segundo entende, a nulidade prevista no parágrafo 3º não atinge garantia dada em cédula de crédito rural. Destaca, ainda, que, quanto a esta última, tanto não há nulidade, que vários outros dispositivos do Dec.-lei n. 167/1967 mencionam a hipótese de garantia real prestada por terceiro (arts. 11, 17, 68 e 69). Por fim, afirma que a Lei n. 6.754/1979, que acrescentou os parágrafos ao art. 60, foi editada para proteger o produtor rural, sendo que a interpretação de que há incidência sobre a cédula descabe porque limita o acesso deste ao crédito e, assim, lhe é desfavorável (fls. 37 a 52).
A Douta Procuradoria Geral de Justiça manifestou-se no sentido do não conhecimento do recurso, pela caracterização da irresignação parcial, e, quanto ao tema de fundo, pelo provimento (fls. 65 a 67).
É o relatório.
A dúvida suscitada a requerimento da Apelante não comporta conhecimento, impondo-se seja reputada prejudicada, no caso, devido à caracterização da denominada irresignação parcial.
Com efeito, por ocasião da solicitação de registro da cédula de crédito rural ora em discussão, opôs o Oficial Registrador três óbices para o ingresso do título no fólio real, a saber: (a) a circunstância de a cédula de crédito rural ter sido emitida por pessoa física, com garantia hipotecária prestada por terceiros não emitentes do título; (b) a ausência de apresentação de certidão atualizada do imóvel; e (c) a falta de exibição de cópia autenticada da cédula de identidade do proprietário do bem, dada a diversidade dos números do R.G. discriminados no título e no fólio predial (fls. 12).
Ocorre que o Apelante impugnou apenas o óbice discriminado na letra "a" acima, deixando de se insurgir contra as exigências de apresentação da certidão da matrícula do imóvel e de exibição de cópia da cédula de identidade, com as quais, inclusive, concordou de maneira expressa, sustentando que os documentos referidos seriam exibidos na seqüência, uma vez deferido o registro do título (fls. 51 e 52).
Todavia, como tem decidido reiteradamente este Colendo Conselho Superior da Magistratura, o procedimento de dúvida não se presta à solução de dissenso relativo a apenas um dos óbices opostos ao registro. Isso porque, uma vez afastado o óbice questionado, restaria, ainda assim, os outros não questionados, que, não atendidos, impediriam, de todo modo, o registro.
Anote-se que, entender de maneira diversa implicaria admitir decisão condicional, ficando o registro do título, uma vez afastado, por hipótese, o óbice impugnado na dúvida, na dependência do cumprimento das exigências restantes pelo interessado.
Ademais, a discussão parcial dos óbices, sem atendimento às exigências tidas como corretas, levaria à prorrogação do prazo de prenotação do título sem amparo legal.
Pertinente invocar, neste passo, acórdão relatado pelo eminente Desembargador e então Corregedor Geral da Justiça Luiz Tâmbara:
"A posição do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, como bem ressaltado pelo digno Procurador de Justiça, é tranqüila no sentido de se ter como prejudicada a dúvida, em casos como o que se examina, em que admitida como correta uma das exigências, não sendo a outra cumprida, posto que permanece a impossibilidade de acesso do título ao fólio. Nesse sentido os julgados das Apelações Cíveis números 54.073-0/3, 60.046-0/9, 61.845-0/2 e 35.020-0/2.
Posicionar-se de maneira diversa importaria admitir uma decisão condicional pois, somente se atendida efetivamente a exigência tida como correta é que a decisão proferida na dúvida, eventualmente afastando o óbice discutido, é que seria possível o registro do título.
A discussão parcial dos óbices, por outro lado, sem cumprimento daqueles admitidos como corretos, possibilitaria a prorrogação indevida do prazo de prenotação, com conseqüências nos efeitos jurídicos desta decorrentes, tal como alteração do prazo para cumprimento das exigências ou a prorrogação da prioridade do título em relação a outro a ele contraditório." (CSM - Ap. Cív. n. 93.875-0/8 - j. 06.09.2002).
A esse respeito, ainda: Ap. Cív. n. 71.127-0/4 - j. 12.09.2000 - rel. Des. Luís de Macedo; Ap. Cív. n. 241-6/1 - j. 03.03.2005 - rel. Des. José Mário Antonio Cardinale; Ap. Cív. n. 000.505-6/7-00 - j. 25.05.2006 - rel. Des. Gilberto Passos de Freitas.
Dessa forma, caracterizada a irresignação parcial, na hipótese, deve-se ter por prejudicada a dúvida.
Mas ainda que assim não fosse, o título em questão não teria, de qualquer modo, ingresso no fólio predial, por se mostrar insuperável o óbice impugnado.
Com efeito, este Colendo Conselho Superior da Magistratura já se posicionou no sentido da impossibilidade do registro de cédula de crédito rural emitida por pessoa natural com garantia hipotecária prestada por terceiros, em conformidade com o disposto no art. 60, § 3º, do Dec.-lei n. 167/1967. De acordo com o julgamento proferido nos autos da Apelação Cível n. 001.026.6/8-00, que teve como relator o eminente Desembargador Ruy Pereira Camilo, então Corregedor Geral da Justiça:
"A matéria em testilha já foi bem apreciada e decidida pelo C. Superior Tribunal de Justiça no V. Acórdão que julgou o Recurso Especial nº 599.545-SP, relatado pelo E. Min. Humberto Gomes de Barros, de cuja ementa consta, expressamente:
"São nulas as garantias, reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (DL 167/67; Art. 60, § 3º)".
Baseia-se o apelante em argumentos lançados em votos vencidos proferidos naquele julgamento.
Sustenta que aplicar o parágrafo 3º do art. 60 do Decreto-lei nº 167/67 à cédula de crédito rural contrariaria a finalidade da Lei nº 6.754/79, pela qual foram acrescentados os parágrafos do aludido artigo, uma vez que esta visou proteger o produtor rural e, portanto, teve em mira, apenas, a nota promissória rural e a duplicata rural. Assevera, ainda, que o parágrafo 3º se refere ao parágrafo 2º, no qual apenas estes dois últimos títulos são mencionados, e não ao caput do art. 60, em que também é citada a cédula.
Esse entendimento não pode prevalecer.
Como oportunamente lembrado pela E. Min. Nancy Andrighi em "voto-vista" vencedor no julgamento acima invocado, "é da técnica interpretativa concluir-se que os parágrafos de um artigo de lei sempre se referem ao caput do dispositivo ao qual pertencem, sendo dele normas dependentes, complementares ou excepcionantes, verdadeiras subordens em relação à ordem principal emanada pela cabeça do artigo". Esclarece que, "consoante o entendimento já manifestado no STF, por ocasião do julgamento da ADIn nº 4/DF, Rel. Min. Sydney Sanches (DJ 25.06.1993), o "parágrafo de [um] artigo [de lei] é, tecnicamente, o desdobramento do enunciado principal, com a finalidade de ordená-lo inteligentemente ou de excepcionar a disposição principal.
Ordenando ou excepcionando, sempre se refere ao caput".
Assim, conclui a Ministra: "Portanto, em observação a essa regra básica de hermenêutica, cumpre interpretar o mencionado § 3º levando em consideração o caput do art. 60, do Decreto-Lei nº 167/1967 e não o § 2º desse artigo".
Deveras, pela análise dos respectivos textos, percebe-se que não há nenhuma incompatibilidade entre o parágrafo 3º e o caput do art. 60 do diploma legal em tela:
"Art. 60. Aplicam-se à cédula de crédito rural, à nota promissória rural e à duplicata rural, no que forem cabíveis, as normas de direito cambial, inclusive quanto a aval, dispensado, porém, o protesto para assegurar o direito de regresso contra endossantes e seus avalistas.
"[...] § 3º. Também são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas".
O emprego do vocábulo "também" em nada altera a conclusão enunciada. Pois, se o parágrafo 2º contempla hipótese de nulidade de garantia dada, especificamente, em nota promissória rural ou duplicata rural, o parágrafo 3º prevê a nulidade, "também", de "quaisquer outras garantias, reais ou pessoais"; ou seja, inclusive das concernentes a cédula de crédito rural. Com efeito, à palavra "quaisquer" só pode ser atribuído sentido ampliativo e não, por óbvio, restritivo.
Ademais, por serem mencionadas, no parágrafo 3º, garantias "reais", dessume-se que a regra é, mesmo, aplicável à cédula de crédito rural, pois, no regime do enfocado Dec.-lei nº 167/67, é em relação a esta (e não quanto à nota promissória rural e à duplicata rural) que existe previsão de garantias de natureza real: penhor e hipoteca. Daí a concepção de modalidades como, v.g., a "cédula rural pignoratícia" (art. 14), a "cédula rural hipotecária" (art. 20) e a "cédula rural pignoratícia e hipotecária" (art. 25).
Confirma-o precedente da lavra do E. Min. Ruy Rosado, trazido à colação, em seu voto, pelo E. Min. Humberto Gomes de Barros, relator do supra aludido Aresto, prolatado no Recurso Especial nº 599.545-SP: "Portanto, são nulas as garantias, reais ou pessoais, prestadas por terceiros em cédula rural hipotecária sacada por pessoa física (DL 167/67; Art. 60, § 3º). É nesse sentido o REsp 232.723/SP, onde o E. Relator Ministro Ruy Rosado afirmou:
"A idéia que extraio do parágrafo 3º do art. 60, lido no seu contexto, é a de que a cédula de crédito rural hipotecária ou pignoratícia, isto é, essas que têm uma garantia real, não podem ter outra garantia senão aquelas oferecidas pelo seu emitente. Fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios, ou por outra pessoa jurídica".
Não resta, pois, margem para dúvida.
Quanto às considerações do recorrente acerca das finalidades que teriam inspirado a promulgação da Lei nº 6.754/79, certamente não podem se sobrepor às evidências de caráter técnico e objetivo acima analisadas. E, por outro lado, ainda que se quisesse enveredar por semelhante caminho, não se poderia descartar a hipótese de que, exatamente por força do alegado ânimo de proteger o produtor rural, o legislador, ao estabelecer a nulidade da garantia de terceiro, tivesse querido evitar que o emitente da cédula acabasse se sujeitando, por exemplo, a "comprar" garantias... Todavia, não convém, como dito, dar vazão a especulações, sempre revestidas de certa subjetividade, cumprindo seguir pelo trilho, mais correto e seguro, do exame técnico da questão.
Vale consignar, outrossim, que em nada desnatura a conclusão alcançada o fato de alguns dispositivos do Dec.-lei nº 167/67, relativos à cédula de crédito rural, mencionarem garantia real prestada por terceiro (artigos 11, 17, 68 e 69). Basta ter presente que o parágrafo 3º do art. 60 do mesmo diploma, com a interpretação aqui perfilhada, não exclui a possibilidade de terceiras pessoas prestarem garantia de tal natureza se a emitente for empresa. Como já lembrado pelo E. Min. Ruy Rosado, "fica ressalvada a hipótese de a cédula ter sido emitida por empresa, quando se admite a garantia dos seus sócios, ou por outra pessoa jurídica". Logo, dessume-se que é aos casos abrangidos por esta ressalva que se destinam as referências contidas naqueles dispositivos (artigos 11, 17, 68 e 69). Diferente a situação se a cédula for emitida por pessoa natural, como neste caso concreto (...)."
Dessa forma, ainda que passível de conhecimento a presente dúvida, o óbice impugnado não poderia, de qualquer modo, ser afastado.
De toda sorte, sendo a matéria relacionada ao não conhecimento da dúvida logicamente antecedente àquela relativa à sua procedência, deve ela prevalecer como razão final de decidir.
Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, julgo prejudicada a dúvida e não conheço do recurso interposto.
(a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator
SEÇÃO III
MAGISTRATURA
Nada publicado
Caderno 3 - Judicial - 1ª Instância - Capital
1ª Vara de Registros Públicos
JUÍZO DE DIREITO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
JUIZ(A) DE DIREITO GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO
ESCRIVÃ(O) JUDICIAL LEILA FARIA MENDES FURTADO
EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS
Nada publicado
Centimetragem justiça
2ª Vara de Registros Públicos
2º Ofício de Registros Públicos
Fórum Central Cível João Mendes Júnior - Comarca de São Paulo
JUÍZO DE DIREITO DA 2ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS
JUIZ(A) DE DIREITO MÁRCIO MARTINS BONILHA FILHO
ESCRIVÃ(O) JUDICIAL ELENICE MATTOS AVELINO GOMES DA SILVA
EDITAL DE INTIMAÇÃO DE ADVOGADOS
Nada publicado
Centimetragem justiça
Caderno 5 - Editais e Leilões
2ª Vara de Registros Públicos
Juiz Titular: Dr. Márcio Martins Bonilha Filho
Nada publicado
